Este artigo se presta a elucidar a sistemática de apuração da depreciação de imóveis para fins de declaração do ganho de capital no imposto de renda das pessoas físicas.
É certo que o desconhecimento do conteúdo deste artigo pode trazer prejuízos ao contribuinte, por força do pagamento de tributo em excesso. Por tal razão, sempre se recomenda o acompanhamento por advogado tributarista nestas ocasiões.
Pois bem.
É sabido que os bens imóveis sofrem depreciação. Tal depreciação deriva de fatores exógenos que prejudicam sua estrutura com o passar do tempo, demandando constante aplicação de recursos na manutenção dos bens.
Neste sentido, o Estado autoriza que seja aplicada um fator de depreciação por ocasião da apuração do ganho de capital em razão da venda de bens imóveis. Este fator de depreciação, obviamente, se presta a reduzir o montante do ganho de capital e, consequentemente, reduzir o imposto de renda a ser recolhido.
Neste sentido, a aplicação do fator de depreciação é medida de justiça fiscal, em especial quando se trata de um sistema tributário extremamente agressivo com o contribuinte, como o brasileiro.
Como funciona o cálculo da depreciação a incidir sobre o ganho de capital?
Para fins didáticos, transcrever-se-á o art. 40 da Lei 11.196/2005, que prevê a referida taxa de depreciação. Veja-se:
Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado. (Vigência)
§1o A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:
I – FR1 = 1/1,0060m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;
II – FR2 = 1/1,0035m2, onde “m2” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.
§2o Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1o deste artigo será aplicado a partir de 1o de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da Lei no 7.713, de 22 de dezembro de 1988.
A questão é debruçada de forma mais clara no novo regulamento do imposto de renda (Decreto 9.580/2018). Veja-se:
Subseção II
Da redução do ganho de capital nas alienações ocorridas a partir de 14 de outubro de 2005
Art. 150. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, ocorridas a partir de 14 de outubro de 2005, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados os fatores de redução FR1 e FR2 do ganho de capital apurado (Lei nº 11.196, de 2005, art.40).
§1º A base de cálculo do imposto sobre a renda corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:
I – FR1 = 1/1,0060m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e 30 de novembro de 2005, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês; e
II – FR2 = 1/1,0035m2, onde “m2” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre 1º de dezembro de 2005 ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.
§2º Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1º será aplicado a partir de 1º de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 149.
Como premissa inicial, importa destacar que o fator de depreciação ora tratado será aplicado apenas para alienações posteriores a 31 de dezembro de 1988.
Para alineações anteriores a esta data, existe um regramento próprio da depreciação, que não será tratado neste artigo.
Isto dito, importa salientar que caso a alienação ocorra antes de 30 de novembro de 2005, deve ser aplicado o fator FR1.
Para alienações posteriores a 30 de novembro de 2005 (a esmagadora maioria), aplica-se o fator de redução 2 (FR2).
Doutor, como apurar o ganho de capital, em termos práticos?
Em regra, a alíquota do imposto de renda sobre o ganho de capital é de 15% (quinze por cento – art. 153 do Decreto 9.580/2018)
Vamos aos exemplos:
Valor de alienação de bem: R$ 350.000,00
Custo de Aquisição do respectivo bem: R$ 200.000,00
Ganho de Capital: R$ 350.000,00 – R$ 200.000,00 = R$ 150.000,00.
Sobre este valor de R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), deverá ser aplicado o fator de redução (podendo ser FR1 ou FR2).
Apenas após a aplicação do fator, será aplicada a alíquota devida, a qual, na generalidade dos casos, é de 15%.
Além do fator de redução, existem outras formas de redução do valor de tributo a ser pago por ocasião da alienação de bem imóvel, as quais, no entanto, não serão objeto do presente artigo.
Você sabia que o ganho de capital oriundo da venda de imóvel residencial pode ser utilizado para quitação de financiamento imobiliário sem a incidência do imposto de renda? Saiba mais clicando aqui.
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