ITIV – Base de cálculo e regramento em Salvador e Lauro de Freitas.

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Neste artigo, abordarei problemas práticos que derivam da fixação da base de cálculo para fins de cobrança do ITIV nos municípios de Salvador e Lauro de Freitas, no Estado da Bahia.

1. Introdução.

Com a operação de lançamento tributário, verificada a ocorrência do fato gerador, identificado o sujeito passivo da obrigação tributária e determinada a matéria tributável, há de se calcular o montante do tributo devido, por intermédio da aplicação da alíquota sobre a base de cálculo. Esta se cuida, portanto, de uma ordem de grandeza própria do aspecto quantitativo do fato gerador.[1]

Tanto a alíquota como a base de cálculo submetem-se ao princípio da legalidade, consoante inciso IV do art. 97 do CTN. Cumpre ressaltar, além disso, que considera-se majoração de tributo o aumento de sua base de cálculo, de modo a torná-lo mais oneroso (art. 97, § 1º, do CTN).

Nessa esteira, tem sido frequente o surgimento de problemas relacionados a majoração da base de cálculo de tributos, em especial aqueles cuja base de cálculo se atrele a valores de imóveis (como é o caso, por exemplo, do ITIV e IPTU), sem a necessária observância dos requisitos legais estabelecidos no Código Tributário Nacional para tal majoração.

É de se fixar, como premissa inicial, que apenas a lei se presta a majoração da alíquota e base de cálculo das espécies tributárias, como regra, ressalvadas as exceções legais e constitucionais que autorizam compreensão distinta.

Veja-se:

APELAÇÃO. DIREITO CONSTITUCIONAL E TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE IMÓVEIS. ITIV. MAJORAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO MEDIANTE DECRETO. IMPOSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA LEGALIDADE TRIBUTÁRIA. INTELIGÊNCIA DO ART. 150, I, DA CF. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ANTERIORIDADE. FATO GERADOR ANTERIOR À EDIÇÃO DO DECRETO MUNICIPAL. APELO IMPROVIDO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0517749-04.2013.8.05.0001, Relator (a): Emílio Salomão Pinto Resedá, Quarta Câmara Cível, Publicado em: 15/04/2015 )(TJ-BA – APL: 05177490420138050001, Relator: Emílio Salomão Pinto Resedá, Quarta Câmara Cível, Data de Publicação: 15/04/2015)

2. ITIV e sua base de cálculo.

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI ou ITIV) encontra-se previsto no art. 156, II, da Constituição Federal. Confira-se:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

I – propriedade predial e territorial urbana;

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

Trata-se de tributo que abarca toda transmissão, a título oneroso, de propriedade imóvel, domínio útil, bem assim direitos reais sobre estes, exceto a sucessão causa mortis e doação.

Nos termos do art. 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do ITBI consiste no valor venal do imóvel.

Neste contexto, Hugo de Brito Machado distingue o valor venal com o preço do bem. Desta forma, preço seria aquele fixado pelas partes, que são livres para contratar. O valor, de sua vez, é determinado pelas condições do mercado.[2]

Em regra, o preço prevalece na definição da base de cálculo do bem, notadamente nos contratos de compra e venda. Nada obsta, no entanto, que o Fisco, valendo-se da prerrogativa insculpida no art. 148 do CTN, arbitre a base de cálculo do imóvel, desde que observado o procedimento administrativo pertinente.

Há de se destacar, ainda, que as acessões físicas realizadas pelo adquirente do imóvel não devem compor a base de cálculo do ITBI, uma vez que o fato gerador deste tributo ocorre com a celebração do contrato de compra e venda.

Neste sentido, muitas construtoras, e mesmo pessoas físicas, enfrentam problemas na justiça devido a construção de edifícios sobre terrenos adquiridos, sem a prévia formalização da transmissão da propriedade do terreno. É comum que prefeituras, em seu afã arrecadatório, incluam a construção (indevidamente) na base de cálculo do ITBI, prática repelida pelos tribunais.

Outro problema muito frequente no âmbito do ITIV consiste na fixação, pelas prefeituras, de valor venal do imóvel que não condiz com o de negociação do bem. Recentemente, na Bahia, ocorreu o caso de uma pessoa que vendeu um imóvel por R$500.000,00 (quinhentos mil reais) e , por ocasião da expedição da guia de recolhimento do ITIV, constatou que o valor venal indicado para o bem era surreal, de aproximados R$1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil reais)

Neste contexto, cumpre destacar que a base de cálculo do ITIV deve consistir no valor pago pelo bem, devidamente atualizado até a transcrição do título alienativo no cartório de imóveis.Veja-se:

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DECLARATÓRIA. BASE DE CÁLCULO DE ITIV. MUNICÍPIO DE SALVADOR. VALOR PAGO PELO BEM, DEVIDAMENTE ATUALIZADO ATÉ A TRANSCRIÇÃO DO TÍTULO ALIENATIVO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. PRECEDENTES DO STJ. AUSÊNCIA DE QUAISQUER INDÍCIOS DE DECLARAÇÃO DA VENDA INFERIOR AO PREÇO MÉDIO DE MERCADO. ÔNUS DE PROVA NÃO ELIDIDO PELA FAZENDA PÚBLICA. RECURSO NÃO PROVIDO. SENTENÇA INTEGRADA EM NECESSÁRIO REEXAME. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0539397-69.2015.8.05.0001, Relator (a): Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel, Segunda Câmara Cível, Publicado em: 27/04/2018 )(TJ-BA – APL: 05393976920158050001, Relator: Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 27/04/2018)

Há de se referir, ainda, que a base de cálculo do ITBI não deve seguir, necessariamente, o valor atribuído a base de cálculo do IPTU, porquanto cuidam-se de tributos vinculados a diferentes sistemáticas de lançamento. Veja-se:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL. ITBI. IPTU. APURAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. INEXISTÊNCIA DE VINCULAÇÃO. 1. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que “o valor venal do imóvel apurado para fins de ITBI não coincide, necessariamente, com aquele adotado para lançamento do IPTU”. Precedentes: AgRg no REsp 1.226.872/SP, Rel. Ministro Castro Meira, DJe 23/4/2012; AgRg no AREsp 36.740/RS, Rel. Ministro Humberto Martins, DJe 22/11/2011; AgRg no Ag 1.120.905/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJe 11/9/2009. 2. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental a que se nega provimento.(STJ – EDcl no AREsp: 424555 SP 2013/0361986-0, Relator: Ministro OG FERNANDES, Data de Julgamento: 06/02/2014, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/02/2014)

3. A base de cálculo do ITIV no Município de Salvador.

No município de Salvador (Estado da Bahia), O Código Tributário Municipal (LEI Nº 7186, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2006) apresenta a base de cálculo do ITIV da seguinte forma:

Art. 116 A base de cálculo do imposto é o valor:

I – nas transmissões em geral, dos bens ou direitos transmitidos;

II – na arrematação judicial ou administrativa, adjudicação, remição ou leilão, do maior lance, ressalvada a hipótese prevista no parágrafo único deste artigo.

Parágrafo Único – Na arrematação judicial ou administrativa, bem como nas hipóteses de adjudicação, remição ou leilão, a base de cálculo do ITIV não poderá ser inferior ao valor da avaliação judicial e, não havendo esta, ao valor da avaliação administrativa.

Art. 117 A base de cálculo do imposto em nenhuma hipótese poderá ser inferior ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. (Redação dada pela Lei nº 8421/2013)

Neste sentido, o Município dispõe de um cadastro imobiliário fiscal, que apresenta o valor atrelado a cada imóvel cadastrado, no qual consta a base de cálculo a ser utilizada pelo município.

Caso o contribuinte discorde do valor atribuído ao seu imóvel por ocasião do pagamento do ITIV, poderá ser solicitada administrativamente a avaliação especial do imóvel. Veja-se:

Art. 117 § 1º A Secretaria Municipal da Fazenda tornará públicos os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de Salvador. (Redação dada pela Lei nº 8421/2013)

§ 2º Caso não concorde com a base de cálculo do imposto divulgada pela Secretaria Municipal da Fazenda, o contribuinte poderá requerer avaliação especial do imóvel, apresentando os dados da transação e os fundamentos do pedido, na forma prevista em Portaria da Secretaria Municipal da Fazenda, que poderá, inclusive, viabilizar a formulação do pedido por meio eletrônico. (Redação acrescida pela Lei nº 8421/2013)

É frequente a ocorrência de problemas no que toca a base de cálculo do ITIV no Município de Salvador, em especial em virtude da fixação, pelo Município, de valores venais desproporcionais aos imóveis objeto de transmissão inter vivos.

4. A base de cálculo do ITIV no Município de Lauro de Freitas/BA.

No município de Lauro de Freitas, a situação é ainda mais crítica. O abuso estatal na fixação da base de cálculo do ITIV deriva de lei, uma vez que o próprio Código Tributário Municipal permite que o Fisco escolha o maior valor, entre o valor apurado pelo Fisco e aquele declarado pelo contribuinte.

Veja-se:

Art. 110 A base de cálculo do imposto é:

I – nas transmissões em geral, o valor dos bens ou direitos transmitidos declarados pelo contribuinte ou apurado pelo Fisco, o que for maior;(grifos meus)

II – nas transferências de domínio, o valor declarado pelo contribuinte ou apurado pelo Fisco, o que for maior;

III – nas dações em pagamento, o valor, apurado pelo Fisco, do imóvel dado, independentemente do valor da dívida solvida;

IV – nas permutas, o valor de cada imóvel permutado declarado pelo contribuinte ou apurado pelo Fisco, o que for maior;

V – nas instituições de fideicomisso ou usufruto, o valor declarado pelo contribuinte ou apurado pelo Fisco, o que for maior;

VI – na arrematação judicial, o valor da avaliação judicial do imóvel;

VII – na arrematação administrativa e no leilão, o valor do maior lance.

Parágrafo único. Na arrematação administrativa, bem como nas hipóteses de adjudicação, remição ou leilão, a base de cálculo do ITIV não poderá ser inferior ao valor da avaliação administrativa.

Na prática, isto significa que o Município fixa a base de cálculo do ITIV, que deve prevalecer em qualquer hipótese. Esta fixação, de regra, supera o valor negociado do imóvel, e traduz a indevida majoração do tributo devido.

Neste contexto, é indispensável a assessoria de um advogado para que o contribuinte não seja compelido a pagar mais tributo do que o que deve. É constante o ajuizamento de demandas nas quais o contribuinte visa recolher o ITIV sobre o valor fixado em contrato, em especial em virtude da irreal atribuição de valor procedida pelos Municípios.

5. Considerações Finais.

Neste texto, busquei tratar da base de cálculo do ITBI (ou ITIV), apresentando a dimensão constitucional do imposto e analisando, de forma breve, como é tratado o tributo nas legislações de Salvador e Lauro de Freitas.

Estar atento à base de cálculo do ITBI é, antes de tudo, estar atento ao próprio imposto a ser pago, uma vez que a alíquota incidirá sobre este montante.

Recomendo a contratação dos serviços de um advogado para aqueles que estranham a base de cálculo fixada pelo Fisco para fins de pagamento do ITIV.


[1] Harada, Kiyoshi. Direito financeiro e tributário. 25. ed. rev., atual. e ampl. – São Paulo: Atlas, 2016, p. 663

[2] MACHADO, Hugo de Brito. Curso de direito tributário. 37ª ed. Rev. Atual. E ampl. São Paulo: Malheiros, 2016, 409

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