Se você acaba de comprar um imóvel e está sendo obrigado a efetuar o recolhimento do ITBI sobre um valor fictício fixado pela Prefeitura de Salvador ou Lauro de Freitas, superior ao valor real de mercado do bem, saiba que você tem direitos.
Narre seu caso clicando aqui.
ITBI e sua base de cálculo.
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI ou ITIV) encontra-se previsto no art. 156, II, da Constituição Federal. Confira-se:
[…]
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
I – propriedade predial e territorial urbana;
II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
[…]
Trata-se de tributo que abarca toda transmissão, a título oneroso, de propriedade imóvel, domínio útil, bem assim direitos reais sobre estes, exceto a sucessão causa mortis e doação.
O lançamento do ITBI se dá por declaração, isto é, incumbe ao contribuinte noticiar a venda e o valor da transação ao Fisco para que este proceda ao lançamento do tributo, com base no valor de mercado do imóvel, e não um valor fictício fixado no cadastro imobiliário.
Logo, não pode o Estado desnaturar o lançamento do ITBI, definindo valores da planta genérica de valores para sua base de cálculo, o que vem ocorrendo com frequência nos Municípios de Salvador e Lauro de Freitas. Já escrevi outro artigo sobre isto, basta clicar aqui e ler.
Com efeito, a sistemática de lançamento do ITBI não se confunde com a do IPTU. Neste sentido, o STJ:
“TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ITBI E IPTU. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. INEXISTÊNCIA DE VINCULAÇÃO. 1. “Esta Corte firmou o entendimento de que a forma de apuração da base de cálculo e a modalidade de lançamento do IPTU e do ITBI são diversas, razão que justifica a não vinculação dos valores desses impostos”. (REsp 1.202.007/SP, Rel. Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe 15/5/2013). 2. Agravo regimental a que se nega provimento.” (AgRg no AREsp 610.215/SP, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 17/03/2015, DJe 25/03/2015.)
Veja-se o que disse a magistrada Mariana Varjão Alves Evangelista, em sentença que versa sobre o tema:
De início, cabe pontuar que o art. 38 do CTN estabelece que a base de cálculo do ITIV, tributo sujeito a lançamento por declaração, corresponde ao valor venal do bem transmitido, assim entendido como a quantia praticada no mercado, que pode ou não coincidir com o valor real da operação sujeita a tributação.
Por esse motivo, acaso a declaração prestada pelo contribuinte considere como base de incidência do imposto o preço do negócio jurídico celebrado e este não reflita a quantia praticada no mercado, pode a Administração Tributária exigir a diferença que repute devida.(…)
A cobrança, no entanto, não pode ser prévia à ocorrência do fato gerador, eis que, nos termos do supramencionado precedente, deve ser respeitado o contraditório administrativo, de modo que o Fisco constitua a dívida correspondente à diferença de crédito por meio de processo regular, nos exatos termos do art. 148 do CTN.
Assim, impossível o condicionamento do registro do imóvel vendido ao pagamento do tributo no valor entendido pelo Município de Salvador, pois tal praxe desnaturaria o lançamento do tributo, a constituir verdadeiro lançamento de ofício. E o lançamento de ofício do ITIV somente tem lugar nas hipóteses do art. 149 do CTN, nas quais não se enquadra o caso em tela.
No mais, insta consignar que o Supremo Tribunal Federal vem entendendo pela impossibilidade de condicionar o registro imobiliário ao pagamento de imposto, de modo a obstar a ocorrência do próprio fato gerador do tributo, questão que, inclusive, encontra-se pendente de julgamento definitivo por aquela Corte, nos autos da ADPF 349
Assim, nos termos do art. 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do ITBI consiste no valor venal do imóvel.
Este valor deve representar o valor de mercado do bem imóvel, e não um valor fixado pela Prefeitura a título de IPTU.
As prefeituras costumam fixar valores altíssimos a título de base de cálculo para o ITBI, compelindo o contribuinte a pagar mais imposto do que o efetivamente devido. Esta prática é inconstitucional e desrespeita a sistemática de lançamento do ITBI.
A base de cálculo do ITBI, portanto, é o valor determinado pelas condições de mercado.
Em regra, o preço prevalece na definição da base de cálculo do bem, notadamente nos contratos de compra e venda. Nada obsta, no entanto, que o Fisco, valendo-se da prerrogativa insculpida no art. 148 do CTN, arbitre a base de cálculo do imóvel, desde que observado o procedimento administrativo pertinente.
Por fim, insta destacar a brilhante exposição do Ministro Humberto Martins no julgamento do RECURSO ESPECIAL Nº 1.548.382 – SP (2015/0195619-9):
Ressalta-se que no ITBI, o preço efetivamente pago pelo adquirente do imóvel tende a refletir, com grande proximidade, seu valor venal, considerado como o valor de uma venda regular, em condições normais de mercado. Não é por outra razão que a jurisprudência do STJ é pacífica ao admitir que, na hipótese de hasta pública, o preço da arrematação (e não o da avaliação) reflete o valor venal do imóvel e, portanto, deve ser adotado como base de cálculo do ITBI
(…)
O mesmo raciocínio se aplica à transmissão por compra e venda entre particulares, como é o caso dos autos. De fato, o valor real da operação deve prevalecer em relação à avaliação da planta genérica de valores.
Desse modo, se há divergência entre a base de cálculo do IPTU e a do ITBI, a distorção estará, em regra, no valor referente ao imposto sobre a propriedade, diferentemente do que decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo.
Entenda como funciona a restituição de contribuição previdenciária sobre o terço constitucional de férias, clicando aqui.
Doutor, a Prefeitura está me cobrando um valor excessivo de ITBI, o que fazer?
Caso o valor ainda não tenha sido pago pelo contribuinte, é possível o ajuizamento de ação judicial voltada ao estabelecimento do valor da transação como a base de cálculo do ITBI, em nível liminar.
Doutor, eu já paguei o ITBI excessivo, o que fazer?
Neste caso, é possível que se peça a restituição dos valores indevidamente pagos.
Sempre recomendável, por oportuno, o acompanhamento por um advogado tributarista.
Gostaram do artigo? Tirem suas dúvidas clicando aqui.
