Imóveis em vida e herdeiros: como doar e vender. Como realizar doação ou venda de imóvel a um filho? Quais tributos devo pagar?
1. Introdução
Com vistas a transmissão de imóvel aos filhos (descendentes de primeiro grau), a legislação cível nos oferece duas possibilidades: a doação (art. 538 do Código Civil) e a realização de contrato de compra e venda (art. 481 do Código Civil).
2. Sobre a doação.
Por meio da doação, o doador poderá transmitir seu bem imóvel ao seu descendente, desde que obtida a autorização de seu cônjuge (art. 1.647, I e IV, do Código Civil), ou convivente (há controvérsias quanto a necessidade de outorga uxória do convivente, o que não será objeto do presente artigo).
Esta doação, contudo, é cercada de limitações impostas pela lei.
Inicialmente, insta salientar que a doação realizada a descendente direto configura antecipação de herança, consoante preconiza art. 544 do Código Civil.
Isto significa dizer que surte efeitos por ocasião da partilha dos bens do acervo hereditário do doador, reduzindo-se o quinhão devido ao herdeiro donatário favorecido.
Outro limite existente na realização de doações consiste na nulidade da doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento, consoante art. 549 do Código Civil.
Com isso, no momento da liberalidade, o doador apenas poderá realizar a transmissão de imóvel que não supere a metade disponível de seu patrimônio, que correspondente exatamente a parte que poderia dispor em testamento. Isto porque o art. 1.846 do Código Civil dispõe que pertence aos herdeiros necessários, de pleno direito, a metade dos bens da herança (legítima). A doação que excede a parcela disponível do doador é denominada pela doutrina de doação inoficiosa, ou mesmo parte inoficiosa da doação.[1]
No que toca a aspectos tributários, o imposto incidente na doação de qualquer bem é o ITCMD (art. 155, I, da Constituição Federal), de competência dos Estados. É orientável que sejam buscadas informações acerca de sua alíquota. No Estado da Bahia, para operações inter vivos, a alíquota do ITCMD é de 3,5%.[2]
Em regra, não há de se cogitar de incidência de imposto de renda por ganho de capital, uma vez que a doação a título de adiantamento de legítima apresenta isenção.[3]
São estas as observações no que toca a realização de doação a descendente direto e imediato.
3. Compra e venda.
Outra opção disponível para transmissão de bens a descendentes imediatos consiste na realização do contrato de compra e venda.
Neste caso, existirá apenas uma limitação legal estatuída pela legislação. Para ser plenamente válida, a compra e venda realizada a descendente dependerá do assentimento dos demais descendentes e do cônjuge. Veja-se o que dispõe a legislação:
Art. 496 É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Conquistado o consentimento, porém, nada obsta a realização da compra e venda e a transmissão onerosa entre pai e filho ocorrerá.
No que toca a aspectos tributários, a transmissão onerosa despertará a incidência do ITIV, imposto de competência dos municípios, cuja alíquota, em Salvador/BA, é de 1% para imóveis populares e 3% para as demais transmissões.[4] É necessário verificar as regras de incidência relativas a cada município.
Há, ainda, a incidência de imposto de renda sobre o ganho de capital, com alíquota de 15%[5]. A legislação elege uma série de isenções que conduzem, com frequência, a redução da tributação devida neste caso, preservado o dever, a todos evidente, de inserção do imóvel transmitido na declaração do imposto de renda.
Como exemplo da citação supracitada, há de se salientar que a alienação de único imóvel no valor de R$440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), dentro do período de 5 (cinco) anos, é isenta de imposto de renda na modalidade ganho de capital.[6]
Existem outras hipóteses de isenção tratadas na legislação que não serão exaustivamente tratadas nesta breve anotação.
4. Considerações Finais.
O ordenamento jurídico nos guarnece de duas principais modalidades para transmissão de bens entre pais e filhos, sendo estas a compra e venda e a doação, com os aspectos cíveis e tributários já citados. É sempre recomendável a presença de um advogado para realização dos cálculos indispensáveis ao alcance da opção mais vantajosa ao alienante.
[1] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Contratos e Atos Unilaterais. 12ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015, p. 298.
[2] https://www.sefaz.ba.gov.br/especiais/informacoes_itd.html
[3] CASTRO, Eduardo M. L. Rodrigues de; LUSTOZA, Helton Kramer; GOUVÊA, Marcus de Freitas. Tributos em espécie.3ª ed. Salvador: Editora Juspodivm, 2016, p.356
[4] http://www.sefaz.salvador.ba.gov.br/ITIV/perguntasRespostas?Length=4
[5] CASTRO, Eduardo M. L. Rodrigues de; LUSTOZA, Helton Kramer; GOUVÊA, Marcus de Freitas. Tributos em espécie.3ª ed. Salvador: Editora Juspodivm, 2016, p.356
[6] CASTRO, Eduardo M. L. Rodrigues de; LUSTOZA, Helton Kramer; GOUVÊA, Marcus de Freitas. Tributos em espécie.3ª ed. Salvador: Editora Juspodivm, 2016, p.357.
